Alquiler de vivienda: duración, prórroga y fianza

Publicado el 1 de noviembre de 2026

El plazo pactado no es el único que cuenta

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar libremente la duración, pero la protege con un mínimo: si el contrato es de menos de cinco años —o de menos de siete si el arrendador es una persona jurídica—, al llegar el vencimiento se prorroga obligatoriamente por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con al menos treinta días de antelación de que no quiere renovar.

Los contratos sin plazo o con plazo indeterminado se entienden celebrados por un año, con el mismo derecho a prórroga anual del arrendatario.

Cuándo puede recuperar la vivienda el propietario

Solo en un supuesto concreto: si es persona física y, al firmar el contrato, hizo constar expresamente su necesidad de ocupar la vivienda antes de cinco años como vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad. Tiene que haber pasado el primer año y debe avisar con al menos dos meses de antelación, indicando la causa.

Si no consta en el contrato desde el principio, no puede invocarse después. Y si, pasados tres meses desde la extinción del contrato o el desalojo, ni el propietario ni sus familiares ocupan la vivienda, el inquilino puede elegir en el plazo de treinta días entre volver a la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, con indemnización de los gastos del desalojo, o cobrar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara hasta completar cinco. No la tiene si la ocupación no se produjo por fuerza mayor.

Después del mínimo: la prórroga tácita

Cuando se han cumplido cinco años (o siete) y ninguna de las partes ha avisado, el contrato se prorroga por años hasta un máximo de tres años más. Para evitarlo, el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos.

Existen además prórrogas extraordinarias de hasta un año en casos de vulnerabilidad social y económica acreditada, y otras en zonas declaradas de mercado residencial tensionado. Tienen requisitos propios, por lo que hay que revisarlos caso a caso.

El inquilino puede irse antes

El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo con treinta días de antelación como mínimo. En ese caso el desistimiento, así ejercido, no genera derecho a indemnización a favor del arrendador. En los alquileres de vivienda temporal, bastan un mes desde la formalización y diez días de preaviso.

La fianza

Es obligatoria y en metálico: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de uso distinto. Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) no se actualiza, aunque cada vez que el contrato se prorroga cualquiera de las partes puede pedir que se ajuste a la renta vigente.

Al terminar, el saldo que deba devolverse al inquilino devenga el interés legal si, pasado un mes desde la entrega de las llaves, no se ha devuelto.

Garantías adicionales

Las partes pueden pactar una garantía adicional, pero en los alquileres de vivienda de hasta cinco años (siete con persona jurídica) su valor no puede superar dos mensualidades de renta. En ningún caso puede exigirse al inquilino contratar seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.

Vivienda temporal: reglas distintas

Todo lo anterior sobre la duración no se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda temporal, que en lo relativo a su duración se rigen por un artículo propio de la ley. Si tu contrato se presenta como temporal, comprueba que realmente lo sea: la etiqueta no basta, y lo que pesa es lo que se pactó y para qué se usa la vivienda.

Antes de firmar o de reclamar

Lee la duración y las cláusulas de desistimiento y de recuperación de la vivienda, guarda el justificante de la fianza y comunica por escrito cualquier aviso. Si tienes un conflicto, puedes conocer cómo trabajamos en alquileres y desahucios o escribirnos.

Base normativa

• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 9 (plazo mínimo)
• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 10 (prórroga del contrato)
• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 11 (desistimiento del arrendatario)
• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36 (fianza y garantías adicionales)

Enlaces al texto consolidado publicado por el Boletín Oficial del Estado. La redacción vigente es la que figure allí en cada momento.

Este artículo es información orientativa de carácter general y no sustituye al asesoramiento jurídico sobre un caso concreto. Si tu situación es la que aquí se describe, consulta con un abogado antes de tomar decisiones.